Реших да разгледам как стои този въпрос, в условията на падащ пазар на имотите (че и на наемите).

 

На база налични оферти в imoti.net към 15.10.2010., приемаме, че можем да си купим имот - тристаен апартамент - в столичния квартал Св. Троица (в близост до метро, болница, Арена-Запад, паркови зони - не е център, но не е и периферия) за кръгло 100 000 лв. (налични оферти за около 47-49 000 евро, с добавени разходи по прехвърлянето).

 

Същевременно, на база налични оферти за наем към същата дата в същия сайт, в същия квартал, може да се намери такъв тристаен апартамент за кръгло 400 лв. (за удобство тук и до края на статията ще работим в лева, макар че на този пазар офертите са в евро).

 

Ако се абстрахираме от доводи като това, че българите традиционно искат да притежават къща, че не е добре да се наливат пари в чужд имот и прочее, и прочее, разглеждаме чисто цифрово нещата.

 

И така...

 

Презумпция 1 - теглим кредит от банка за цялата сума

Теглим кредит от банка, за да купим жилището. Трудно ще ни го дадат за цялата сума без самоучастие, но за удобство в изчисленията приемаме, че банката все пак се е навила на този вариант. Ако сме отговорили на всички условия, имаме достатъчно висока официална заплата (!), която ни превеждат по дебитна карта на банката (!), не сме пред пенсия и всякакви други уловки, от ПИБ ни дават 8,99% ГПР (Годишен процент на разходите, т.е. всички РЕАЛНИ разходи по кредита - такси, обслужване, % по кредита и прочее уловки). За удобство при изчисленията - 9%, а и това е (може би) най-изгодният наличен вариант към момента на пазара.

 

И така - колко ще ни е вноската XXXX на месец, ако вземем този кредит за YY години и каква сума ZZZZZZ ще сме дали на банката на финала?

 

Ето какво казва калкулаторът на moitepari.bg за месечна анюитетна (равни във времето) вноска и обща сума по даден кредит. Разглеждаме най-популярните опции - за 10, 20, 30 години. От интерес към цифрите и за илюстрация на статията са разгледани и "абсурдните" варианти за 50 и 80 г. (80 е максималният възможен период в калкулатора):

Заемна цена на пари (кредит) за 100000 лв. при 9% ГПР*

Продължителност на кредита, години	Вноска на месец	ОБЩО платени на банката
10	1250	150 000
20	880	210 000
30	780	280 000
50	730	440 000
80	720	690 000

*всички числа са закръглени

Т.е. дори да вземем кредита за 80 години (което банките не предлагат!), ние пак ще плащаме поне по 720 лв. на месец. Т.е. това, че го взимаме за повече време не ни помага особено да си намалим месечната вноска. Ако приемем, че разумната експлоатация на едно жилище е 50 години, то след 50 г. сме платили близо половин милион лева на банката или петорна цена. Да, вярно, че тогава ще имаме собственост във вид на имот с неизвестна остатъчна стойност. Но за това време не е ясно дали и колко ще се е амортизирал и дали изобщо ще може да се живее там.

 

В същото време, наемът е близо 2 ПЪТИ по-евтин - а именно - 400 лв. Да, тук не отчитаме инфлация и промяна в цените на наемите, но същото важи и за банковия кредит - практиката показа, че банките могат едностранно да го променят по всяко време, затова не взимам предвид тези фактори.

 

Извод: в момента е близо 2 пъти по-изгодно да се живее под наем. Ако решим да изплащаме заема по-бързо (10-20 г.), то съотношението в полза на наема се увеличава.

 

 

Презумпция 2 - имаме 100 000 в брой.

Ако имаме наши пари и се чудим какво да ги правим, за да ни носят печалба, решавам да разгледам опцията с инвестиция във въпросния имот, за да печелим от наема, и най-лаишкия начин на друго инвестиране - а именно - депозит.

 

За 100 000 лв. можем да получим примерно 8,5% годишна лихва (например Корпоративна банка. Отделно, че за такава сума човек може да се договори индивидуално с банката за още по-добри условия). Ако разгледаме колко пари ще имаме по този влог, то се получава (сложна лихва изчислена в Ексел):

 

100000 на влог при 8,50% годишна лихва

за години	Натрупана сума
10	226 098
20	511 205
30	1 155 825
50	5 908 632
80	68 293 450

100 000 * 8,5% = 8500 / 12 = 708 на месец за първата година на влога

 

Т.е. след примерните 50 години живот на нашето жилище, бихме могли да имаме близо 6 млн. в банката. Ако решим да си плащаме наема от лихвите, то се получава, че от над 700 лв. на месец лихва, даваме 400 за наем и ни остават 300 лв. Тези 300 лв. се приравняват на лихва от 3,6% за същата сума пари.

Или ако решим да даваме по 400 лв. за наем, а останалото реинвестираме във влога, то се получава че:

 

100000 на влог при 3,60% годишна лихва

за години	Натрупана сума
10	142 429
20	202 859
30	288 930
50	586 122
80	1 693 481

Или след 50 г. се събуждаме с платен наем за цялото това време и още над половин милион лева кеш.

 

Т.е. интересно е дали остатъчната стойност на имота от предния вариант след 50 г. е повече или по-малко от тази сума. Но сигурен отговор няма, макар че аз лично си мисля, че по-скоро не и влогът е бил по-добрата инвестиция.

 

Можем да направим и следната допълнителна сметка. Ако решим да сравним плащането на наем с цената на жилището и наемните вноски се използват пряко за погасяване на цената му, то това жилище би се изплатило за 21 г. (100 000 / 400 лв. * 12 месеца). Т.е. ако сме сложили парите на влог и сме успели да плащаме по 400 лв. на месец вноски, то след 21 г. ще имаме жилище и още над 200 000 лв. кеш. Това е най-добрият вариант, въпросът е, че няма как да даваме пари на равни вноски без оскъпяване заради инфлацията. Давам това уточнение, защото много хора се опитват да сметнат дали е изгоден наемът именно така - за колко време от наемите, които плащат, биха изплатили жилището. Да, така е, но никой не продава жилище или кредит по такъв начин.

 

 

За уточнение ще кажа, че фактори като инфлация и амортизация на жилището, както и движение на цените на имотите не ги взимаме предвид, тъй като може да се окажат както плюс, така и минус за всякакви сметки. Просто гледаме сегашното състояние на нещата.

 

Като извод мога да кажа, отново, че в момента е 2 ПЪТИ по-изгодно да се живее под наем. Нещо повече - ако имаме жилище, което отдаваме под наем, ние не само че не можем да си възвърнем инвестицията за него, но и поради фактори като данък сгради, поддръжка и амортизация, ние реално ще сме на още по-голяма загуба.

 

Какво трябва да се случи, за да е изгодно купуването на жилище, а не живеене под наем?

 

Начините са няколко:

1. Вдигане на наемите двойно, при запазване на цените на жилищата. С оглед икономическата ситуация у нас, по-скоро ще се оправи здравната система, отколкото това да се случи...

 

2. Намаляване на цената на заемния капитал на банките наполовина. Т.е. да имаме нещо като 4,5% ГПР, а не 9%:

 

Заемна цена на пари (кредит) за 100000 лв. при 4,5% ГПР*

Продължителност на кредита, години	Вноска на месец	ОБЩО платени на банката
10	1030	120 000
20	630	150 000
30	500	180 000
50	410	250 000
80	380	360 000

*всички числа са закръглени

 

 

Т.е. при 50 годишен заем евентуално вноската ни да е близо 400 лв. и евентуално да си заслужава да инвестираме в покупка.

 

 

Това е вероятно разумният начин, доколкото у нас лихвите са неоправдано завишени, в сравнение например с ОЛП (основен лихвен процент, обявен от Българска Народна Банка, който към 01.10.2010 е 0,17% (нула цяло и седемнадесет процента, изписвам го и с думи, защото е толкова нисък, че някой може да си помисли, че греша) или някои международни лихвени показатели - всеки може да си отвори интернет и да си гледа каквото смята за най-меродавно.

 

3. Цените на имотите да намалеят наполовина. Т.е. имотът да ни струва не 100 000, а например 50 000:

 

Заемна цена на пари (кредит) за 50000 лв. при 9% ГПР*

Продължителност на кредита, години	Вноска на месец	ОБЩО платени на банката
10	620	75 000
20	440	105 000
30	390	140 000
50	365	220 000
80	360	350 000

*всички числа са закръглени

 

Т.е. дори и при този безумно висок ГПР, при занижена цена на жилищата, купуването би било оправдано. Всъщност, май ще се окаже, че т.нар. "данъчна оценка" на имотите у нас май е доста реалистична...

 

 

Поднасям извиненията си на всички брокери на недвижими имоти и банки - очевидно е защо. Не съм завършил икономика, нямам имоти за продажба и не играя на имотния пазар; не получавам пари за реклама от никои от споменатите тук имена на сайтове, банки или софтуер. Но ми се струва, че имотният (а и кредитният) балон продължава да е надут безумно и е добре да се дават и такива странични за тези браншове мнения. Във всички случаи, тази елементарна сметка може да се прави през произволен период от време, за да се сравнят нещата на пазара. Умишлено са пропуснати много странични фактори като инфлация, инвестиране в други доходоносни начинания, закръгляне, данъци по имотите и поддръжка, лихви на останалите банки, мобилност или не на живеене и т.н., и т.н., но съм наясно, че и те влияят. Но една единна формула за всичкия риск на този свят няма.

 

Същевременно, бих се радвал да чуя и други мнения по темата. И особено бих се радвал някоя банка да разпознае виждането на клиентите си в тези разсъждения и да си помисли за политиката си.

 

Успех на всички купувачи!

 

Интересен и полезен постинг!

Поздрави към автора!
Доста добро синтетично пресмятане по въпроса покупка/наем е успял да направи.
До голяма степен начина на мислене и пресмятане е сходен с моя. Въпреки това искам да споделя и моят опит / в момента съм на 45г./.
1. Допреди да се оженя винаги съм си мислил, че покупката на имот е нещо, не чак толкова важно и не дотам трудно постижимо.
2. След брака и раждането на първото дете нещата се промениха - понеже живеехме в голям град и при родителите на жена ми започнах активно да спестявам пари за покупка на жилище. В един момент инфлацията ги стопи и започнах от нулата.
3. На около 35г. с малък кредит и спестени пари успях да купя гарсониера. Радостта ми трая една седмица- данъци, такси, нужда от основен ремонт, липса на пари /и кола/ и т.н.
4. Наложи се преди 4г. да продам жилището и да излезем на квартира. Каква беше ползата от продажбата - нарушени семейни отношения, разделяне на парите от продажбата - по с/ка на жена ми и на мен.
5. В момента живеем на квартира в центъра - голям двустаен преустроен в 3-стаен. Парите по с/ката на жена ми ... незнайно как се изпариха.
6. Мисля непрестанно по въпроса за покупка на жилище. Възпират ме все още високите цени на жилищата, високите лихви на банката, възможността на банките еднолично да променят /нагоре/ месечната вноска, недотам сигурната обстановка / евентуална опасност от съкращения, заболявания и т.н./.
7. Какво обаче ми прави впечатление:
- да парите ми непрекъснато са на влог и носят лихви
- от една страна се въздържам да правя по-едри покупки за да задържам на едно положение наличните си пари
- от друга страна - така или иначе се налага да се правят покупки, пък и живота продължава да поскъпва и дефакто лихвите се изконсумират.
От всичко това изглежда, че е по-изгодно /и безпроблемно/ да се живее под наем, но в крайна сметка - трябва и да се купи жилище и в тази връзка съм решил в близките 6м. да рискувам да тегля заем и да купя една 2-стайна панелка.

С труден въпрос си се заел, адаш! До голяма степен съм съгласен с разсъжденията ти, а до голяма степен приемам и разсъжденията на 2. анонимен. Ето как е според мен:

- Ако нямаш пари, живееш под наем, щото няма какво да правиш и не е хубаво да се угробваш със заеми. Последното гарантирано е губещо в момента, това разсипва статистически доста ПОВЕЧЕ семейства дори от съжителстването на млади и тъщи, свекъри, завряни зетковци, снахи, балдъзи и прочие. Даже като се замисля в момента не познавам прокопсало семейство с жилищен заем...

- Ако имаш някой лев, то пазаруваш изгодно, перспективно. Жилищният пазар в България е чудовищно надценен, а това влияе не само върху цените... Ако имаш някой лев не го държиш в банка с високи лихви, а в банка, която със сигурност няма да фалира! А всички такива са с много ниски лихви :)))))) Теглиш лека-полека кинти и купуваш земя на перспективно място (регулирано, предполагащо изграждане на инфраструктура и т.н.), започваш лека-полека да стоиш. Това, разбира се, продължава години - две, три. През това време плащаш наем. След построяването, което е в пъти по-евтино от покупка (щото пропускаш огромните комисионни на строители, посредници и други мафиоти), се нанасяш на хубаво място и в пъти по-евтино (по мои груби изчисления около 3,5-4 пъти, а ако си грамотен строител дори до 7-8 пъти). Или пък продаваш за много пари и последните пак ги слагаш в безопасен влог и повтаряш процедурата със строителството. В един хубав момент се оказва, че имаш деца, на които вече не трябваш и така ти се променя консумативният модел по отношение на жилища. Е, в този момент имаш или цяло състояние за безумна покупка за порасналите членове на семейството, или почти готово жилище за някой нуждаещ се от фамилията.

Боян Маринов

Преди няколко месеца и аз бях пред същата дилема и сметнах, че за мен самия е по- изгодно да си взема жилище под наем. Апартамента, който наех струва около 90-100 000Е, а наема ми е 400Е и включва таксата за подръжка на комплекса, която е 400Е/годишно.

Дадох си сметка, че в краткосрочен план предимствата на наемане пред купуване са:
- сумата, която бих дал за апартамента, успява с лихвата от депозита да покрие наема и да ми останат джобни;
- още съм млад зелен и неженен. Не се знае, кога и с коя ще създам семейство и накъде ще ме отвее вятъра. Кеша в банката ме прави доста по-мобилен;
- наемам обзаведен апартамент, който ми харесва и в който директно се нанасям без да се занимавам с търсене на обзавеждания, да се разправям с майстори и подобни....;
- не поемам риск да се заробя с кофти съседи;
- пестя пари от ремонти и смяна на обзавеждането (в момента, в който ми писне интериора на апартамента, сменям апартамента, а не давам 10-15-20 000лв. за ремонт);
- пестя пари от подръжка на съществуващото оборудване;
- кеша в банката ме прави способен да отговоря при изгодно предложение за бърза инвестиция;
- не мисля, че в следващите няколко години може да има сериозна промяна в съотношението наем/продажна цена (нарочно не казвам "стойност", защото стойността в момента е доста по-ниска от пазарните нива)
- не изключвам възможност следващите години да прекарам известно време в чужбина, в което ще получавам лихва, и няма да плащам наем, а в противен случай жилището ми би стояло празно

Самия факт, че повечето банки не купуват клоновите си офиси, ами ги наемат говори достатъчно ясно, че самите те са си направили сметката прецизно и след като се включили и експертните прогнози за бъдеща инфлация и поскъпване на имотите и са напълнили голямата формула с неизвестни крайния резултат е бил, че вероятността наема да е по-изгодния вариант е доста по-голяма.

... пак аз:)

Ако човек няма алтернативни варианти за инвестиция на личните средства, не му се правят ремонти, не му пука какви са му съседите, страх го е, че лихвата може да падне, а наемите и цените да се повишат и той в един момент да остане на улицата и просто иска да спи спокойно, по-добрия вариант е покупката на собствено жилище със спестените пари.

Покупка с кредит не ми се струва изгоден вариант при никакъв случай. Нито дава спокойствие, нито има някакво друго предимство.
Ако искаме сметката да е прецизна трябва да отчетем, че всяка покупка на кредит в момента включва голям downpayment и високи вноски. Ако вноската за 20г. е над 2 пъти по-висока от наема, който можем да плащаме за същото жилище разумният вариант е да вкараме downpayment-а в депозитна сметка и всеки месец да прибавяме сумата, която ще спестяваме от разликата между наема и вноската, която би трябвало да направим. Едновременно довнасяме средства, а и трупаме лихва. Някой слънчев ден събираме достатъчно пари и си купуваме мечтаното жилище, а дотогава сме използвали всички екстри на живеенето под наем.

При всички тези сметки трябва да се отчете и че при взет кредит и платен downpayment оттам нататък всеки месец започваме да трупаме и загуби от лихвата, която можеше да взимаме, ако парите бяха депозирани.

Друго важно е, че ако се съобразим с условията в момента и вземем разумното решение да живеем под наем, това не значи, че след 30 години може да се окаже, че решението е било грешно - следим пазарната обстановка, оглеждаме се, ослушваме се и ако положението започне да се променя, действаме според ситуацията...

Балона е надут, защото:
- повечето хора без икономическа култура, като видят повече пари ходят и купуват апартаменти, за да ги дават под наем;
- българи от чужбина купуват апартаменти, които за момента дори седят на шпакловка и замазка и не се и предлагат за наемане
- чужденци, заблудени от обещания за висока доходност инвестираха и сега си скубят косите

taliban@abv.bg

Боянчо. Мамин сладък,

Имаш ли деца?

Здрасти,
Имаш ЛС.

Благодаря на всички за интереса и мненията тук и другаде, където е публикувана статията! Като добавка ще копирам това: http://www.nytimes.com/interactive/business/buy-rent-calculator.html , с помощта на което всеки може да си играе с цифрите до припадък. (thx, madcow)

whats up boyan.blog.bg owner discovered your website via yahoo but it was hard to find and I see you could have more visitors because there are not so many comments yet. I have found site which offer to dramatically increase traffic to your site http://xrumerservice.org they claim they managed to get close to 1000 visitors/day using their services you could also get lot more targeted traffic from search engines as you have now. I used their services and got significantly more visitors to my blog. Hope this helps :) They offer most cost effective <a href=http://xrumerservice.org>backlinks</a> Take care. Jason

Hi, This just came across my desk and I had to pass it on to you ASAP…
Internet multi-millionaire Mack Michaels has a few new positions available right now…
If accepted you can easily rake in $11, 917 per month starting from scratch.
==> http://www.maverickmoneymaking.info/maverick.html
Once you’re accepted just follow the training Mack gives you. It’s really quite simple…
Learn how Mack went from not being able to afford Christmas gifts to a millionaire lifestyle and how you can too!
BUT…
Due to the extremely high level of Hands-On time Mack spends with every new member he has to limit the number of positions that are open.
Right now there are only 2 available in your area. If you’re interested you should move quickly.
==> http://www.maverickmoneymaking.info/maverick.html
Your Friend, – Mike